צפון נתניה הוותיק מול קו הגלים: פוטנציאל ההשבחה הסמוי בבנייה נמוכה

בזמן שמרבית תשומת הלב הנדל"נית מופנית למגדלי היוקרה בדרום נתניה ולמתחמי המגה פינוי בינוי במרכז העיר, רצועת החוף הצפונית מציעה תמונת מצב שונה בתכלית. שכונות צפון החוף הוותיקות, ובראשן עין התכלת ומתחמי הבנייה הנמוכה לאורך נוף הטיילת הצפונית, מהוות את אחת מעתודות הקרקע הייחודיות, הנדירות והאנדר רייטד ביותר במישור החוף הישראלי. עבור משקיעים ורוכשים פרטיים המחפשים הזדמנויות של נדל"ן בנתניה, מדובר באזור בעל מאפיינים שאין להם תחליף.

כאן לא תמצאו גורדי שחקים של 35 קומות הצפופים זה לצד זה, אלא מרקם אורבני נמוך, בתים צמודי קרקע, מגרשים פרטיים ומבני רכבת ישנים בני שלוש קומות היושבים ישירות על מצוק הכורכר. שילוב של שדרוג תשתיות מוניציפלי מסיבי, תוכניות מתאר להתחדשות מרקמית ורצועת חוף פראית הופכים את האזור לכר פורה עבור משקיעים מתוחכמים ומשפחות המחפשות איכות חיים של "כפר מול הים" בלב לבו של אזור הביקוש.

המרקם האורבני הייחודי של צפון החוף: עין התכלת וציר הטיילת

עין התכלת הוקמה במקור ככפר פועלים חקלאי בשנות ה-30, ועד היום שומרת על אופי כפרי, שקט ואינטימי. ממערב לה נפרש חוף ים בתולי, ומדרום היא מתחברת אל שכונת נוף הטיילת (צפון ציר ניצה ומלון כרמל).

הייחוד של המתחם נשען על שלושה מאפיינים תכנוניים:

1. קרבה פיזית נדירה לקו המים: חלק ניכר מהמגרשים והמבנים ממוקמים במרחק של 100 עד 300 מטרים בלבד מן המצוק, ללא כבישים סואנים המפרידים בינם לבין הים.

2. צפיפות בינוי נמוכה: מרבית הבנייה היא של צמודי קרקע על מגרשים של 250 עד 500 מ"ר, או בניינים נמוכים של 6 עד 12 דיירים.

3. אווירה קהילתית סגורה: השכונה אינה משמשת ציר מעבר תחבורתי, מה שמבטיח תנועת כלי רכב מקומית בלבד ושקט מוחלט לאורך כל שעות היממה.

מהפכת הפיתוח העירוני: כשהעירייה פוגשת את המצוק

במשך עשרות שנים סבלו שכונות אלו מהזנחה תשתיתית, כבישים צרים ללא מדרכות מוסדרות והיעדר ניקוז מתאים. בשנים האחרונות הובילה עיריית נתניה שינוי כיוון אסטרטגי במטרה לחבר את כל רצועת החוף העירונית לרצף אחד:

• הארכת טיילת המצוק צפונה: סלילת מקטעי טיילת חדשים עם תאורת לד, שבילי אופניים מופרדים, פינות תצפית ונקודות ירידה מוסדרות ובטוחות אל החוף.

• הסדרת תשתיות תת קרקעיות: הטמנת קווי חשמל ותקשורת, חידוש קווי ביוב והנחת מערכות ניקוז מתקדמות למניעת סחף מי גשמים במורד המצוק.

• תוכניות בניין עיר (תב"ע) נקודתיות להגדלת זכויות: אישור תוכניות המאפשרות הרחבת בתים פרטיים, תוספת קומות, בניית בריכות שחייה בחצרות והסדרת זכויות בנייה על גגות, מה שמייצר ערך מוסף למי שמאתר דירות למכירה בנתניה באזורים הצפוניים הוותיקים.

אפיקי ההשקעה וההשבחה במתחם

היתרונות מול החסרונות של השקעה בבנייה נמוכה מול הים

היתרונות הברורים:

• ערך קרקע קשיח: בניגוד לדירה במגדל שבה ערך הקרקע מתחלק בין 100 דיירים, ברכישת צמוד קרקע או דירה בבניין נמוך, הרוכש מחזיק בנתח קרקע ממשי ומשמעותי במיקום שאין שני לו.

• שליטה מקסימלית בנכס: היעדר תלות בחברות ניהול יקרות, דמי ועד בית חודשיים כבדים או החלטות של מאות שכנים.

• איכות חיים כפרית בעיר חוף: היכולת ליהנות מגינה פרטית ירוקה, שקט ושלווה, במרחק 5 דקות נסיעה ממרכז העיר וממוקדי המסחר.

האתגרים שחובה לקחת בחשבון:

• בלאי מואץ של רסס ימי: קרבה של 150 מטר למצוק מחייבת בחירה קפדנית של חומרי גלם (אלומיניום עמיד במליחות, חיפויי אבן קשיחים, מערכות הגנה על ברזל וחלונות כפולים).

• מורכבות סטטוטורית: בחלק מהמגרשים הוותיקים קיימות סוגיות רישום היסטוריות, מושע (בעלות משותפת), או מגבלות בנייה הנובעות מחוק שמירת הסביבה החופית (תמ"א 1).

• זמני הבשלה: פרויקטים של הריסה ובנייה עצמית או קידום מתחמי בוטיק דורשים הליכי רישוי מול הוועדה המקומית, מה שמחייב אורך רוח תכנוני.

צ'ק ליסט בדיקה לפני רכישת נכס בצפון החוף

1. בדיקת זכויות בנייה עדכניות (תיק מידע להיתר): ודאו מהו שטח הבנייה המרבי המותר, גובה המבנה המותר במטרים, קווי בניין מדויקים והיתכנות להקמת בריכת שחייה במגרש.

2. חוק החופים וקו ה-100 או 300 מטר: בדיקה האם הנכס כפוף לאישור הוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחו"ף), העלולה להטיל מגבלות על תכסית המבנה או גובהו.

3. היסטוריית בעלויות ורישום בטאבו: בדיקת בעלות נקייה (רישום מלא בטאבו ולא זכויות חכירה לא מהוונות או מושע מרובה בעלים ללא הסכם שיתוף חתום).

4. מצב גיאוטכני של המצוק: במגרשים בקו ראשון, בדיקת דוחות יציבות קרקע ומצוק כדי לוודא שאין סכנת נסיגה של המצוק בשנים הקרובות.

הליווי האסטרטגי של משרד ענת טופ הום

נכסים בצפון הוותיק של נתניה ובעין התכלת כמעט ואינם נמכרים בשוק הגלוי. מדובר בעסקאות "מתחת לרדאר", שבהן היכרות אישית עם בעלי הקרקעות והבנה עמוקה של התב"ע העירונית הן המפתח לאיתור הזדמנויות יוצאות דופן.

משרד ענת טופ הום מעניק ליווי ממוקד למשקיעים ולרוכשים פרטיים:

• איתור מגרשים ונכסים ישנים בעלי פוטנציאל פיצול והשבחה.

• בדיקת נאותות תכנונית מוקדמת בליווי שמאים ואדריכלים המתמחים בבנייה מול החוף.

• סיוע בגיבוש עסקאות רכישה נקיות משפטית, המבטיחות את מימוש מלוא הפוטנציאל של הקרקע.